工业园区是最具公募REITs基因的财物品类之一。作为当地经济开展的引擎，激起工业园区运营生机含义严重；作为一类根底设施财物，工业园区特色契合公募REITs特性；作为一类投财物品，工业园区REITs体量可观、收益稳健。站在前史开展的新起点，咱们以为开展工业园区公募REITs商场正当时。

　　改革开放以来我国工业园区已走过四十余年进程。从1979年，我国第一个广义上的工业园区——蛇口工业区建立。从开端的经济特区、工业区，到开发区、高新区，再到现在的工业新城、文创园、科技园的出现，工业园区伴随着我国经济的蓬勃开展，办法层出不穷，内在不断丰富，承载的使命也从对外开放、加工制作转向工业开展、科技立异，在我国经济腾飞的进程中发挥日益重要的效果。从工业园区开展的特征和工业结构、形状趋势来看，咱们以为我国工业园区的开展阅历了四个阶段。

　　注：各个阶段的工业结构、工业形状和产城联系是逐步发生改变的，示意图仅对每个时期要点特征进行区分；工业形状图中的字母指代不同工业类型。

　　国泰君安临港东久智能制作工业园封闭式根底设施证券出资基金（以下简称“临港东久智能制作工业园REIT”）类别为根底设施证券出资基金，运作办法为契约型封闭式，存续期为自基金合同收效之日起40年，上市买卖场所为上海证券买卖所，首要出资于根底设施财物支撑证券悉数比例，并取得根底设施项目彻底所有权或运营权力；根底设施财物支撑证券将依据实践情况追加对项目公司的权益性或债性出资。

　　依据兼并可供分配金额测算表列示的本年可供分配金额及根底设施项意图估值22.37亿元，2021年度及2022年度的现金分配率猜测值别离为4.90%（年化）和5.19%（核算办法为：本年可供分配金额/根底设施项意图估值）。

　　本根底设施基金的建议人为原始权益人的控股股东，即上海临港经济开展（集团）有限公司（简称“临港集团”）和东久工业地产出资有限公司（简称“东久工业”），两边在长时间全面战略协作根底上一起建议本项目。本项意图根底设施财物均为智能制作工业园，各项目间工业协同严密。两边一起建议既有利于根底设施财物的长时间安稳运营和开展，为本项目供给了足够的扩募财物储藏和继续增长空间，也充沛执行了“上海自贸区临港新片区”与“长三角一体化”两大国家级战略方针要求。

　　根底设施项目均为标准化厂房类的工业园区财物，首要运营及盈利方式为对外租借和运营办理，其收入来历首要为商场化租借的工业类租户的租金和办理费收入。

　　运营、办理和招商作业均由临港奉贤及临港华平担任，招商作业首要是经过和谐运营办理组织的相关工业资源及开掘商场上的意向工业类企业，来保证项目租借情况保持在杰出情况。

　　从前史运营情况来看，根底设施项目中有4处于2017年开端投入运营，从现金流的视点而言，根底设施项目全体在曩昔三年及一期内运营情况处于快速进步阶段，运营收入和运营性现金流出现快速上涨态势。到2021年6月末，根底设施项目全体租借率已达近100%，运营老练安稳。

　　根底设施财物的总投算计约11.58亿元，到2021年6月30日，根底设施财物的账面价值约为10.09亿元，戴德梁行选用100%收益法估值商场价值为22.37亿元。

　　根底设施基金全体架构的买卖结构图如下所示，其间临港华平为本项目原始权益人之一，参加本基金的战略配售。

　　上海临港园区REITs由临港集团和东久我国一起建议，临港奉贤及临港华平作为运营办理组织，底层财物首要为临港新片区和上海金山、江苏昆山、无锡、常州等地国家级开发区内的部分老练标准厂房，优质财物租借率到达100%，招引进驻租户企业逾60家，租户均为聚集智能制作范畴、在生产运营活动中高度运用信息技能的制作业企业。该工业园集聚了国家要点开展的多条工业链，工业特征一致，工业高度协同，其间在轿车配备、信息工业范畴已构成优势工业链。

　　工业园职业开展聚集“要点城市”及“要点职业”，是“国内大循环”的重要根底。我国制作业耐性强，工业园职业具有抗周期性，高质量标准厂房是未来工业园区开展的必然趋势，工业园职业未来开展潜力巨大，优质财物价值将逐步闪现。该REITs项目高度契合国家及当当地针及开展战略，积极响应国家及当当地针召唤，未来开展不只将得到强有力的方针支撑，也为工业园企业开展建立标杆，带动工业根底设施的出资，进一步优化长三角工业软环境，带动长三角区域工业开展。

　　博时招商蛇口工业园REIT产品办理人为博时基金，基金保管人为招商银行，上市买卖所为深圳证券买卖所，合同收效日为2021年6月7日，上市日期为6月21日，基金为封闭式基金。本基金首要出资于根底设施财物支撑证券，并持有其悉数比例；本基金经过财物支撑证券等特别意图载体取得根底设施项目公司悉数股权，终究取得相关根底设施项目彻底所有权。

　　值得注意的是，园区最少自我克制20%且确定5年以上。超越20%部分持有期自上市之日起确定3年以上,根底设施公募REITs比例持有期间不允许质押。这比对IPO控股股东的股权要求愈加严厉，体现政府部门做顶层设计时期望公募REITs是优质财物的运作渠道，期望原始权益人，即本来的工业园区的开发、运营商们，能够跟公募REITs根底财物长时间绑定，一起开展。

　　根底设施财物为蛇口网谷工业园区内定位为工业研制工作的万海大厦和万融大厦，为蛇口网谷工业园区内优质财物，依托蛇口网谷工业园互联网演示基地定位、工业集群效应和运营优势，结合低密度、多层次美化的花园式环境打造，为企业供给优质的工业工作环境和空间。

　　运营收入首要包含：（1）工业研制工作物业租借收入，即项目公司取得的其与相关方签署的相应租借合同项下的租借收入；（2）其他收入，即项目公司取得的根底设施办理收入、根底设施服务收入（含广告收入、物业办理费收入、车位收入、其他根底设施服务收入等）。运营本钱和费用首要包含：（1）运营开销：营销推行费、代理费、修理费、物业办理费、审计费、律师费、系统费等；（2）非运营开销：房产税、土地运用税、增值税附加、印花税、所得税、保险费；（3）其他开销：本钱性开销、财务费用。

　　评价组织选用了收益法对评价方针的商场价值进行了测算，我国广东省深圳市南山区南海大路蛇口网谷万海大厦工业用房及配套项目，总建筑面积为53,592.84平方米，土地运用权面积18,241.21平方米，于2020年12月31日之商场价值为人民币1,493,000,000元（大写人民币壹拾肆亿玖仟叁佰万元整），商场价值单价为27,858元/平方米；

　　我国广东省深圳市南山区招商大街蛇口网谷「万融大厦」工业用房及配套项目，总建筑面积为41,707.23平方米，土地运用权面积为17,243.53平方米，于2020年12月31日之商场价值为人民币1,035,000,000元（大写人民币壹拾亿叁仟伍佰万元整），商场价值单价为24,816元/平方米。

　　根底设施基金建立前，根底设施项目不存在未结清的对外告贷，不触及抵质押等权力约束情况。根底设施基金建立及今后，根底设施基金在遵从基金比例持有人利益优先准则的前提下，可依法直接或直接对外借入金钱，告贷用处限于根底设施项目日常运营、修理改造、项目收买等，且基金总财物不得超越基金净财物的140%。根底设施基金建立时，根底设施基金拟借入并购告贷，仅限于收买根底设施项目。

　　项目公司（万海）拟作为告贷人向招商银行深圳分行请求告贷，授信金额为4亿元，初次提款金额为人民币3亿元，期限不超越5年，利率为固定利率，不高于4%，计息日为每季末月20日。还本方案第1-5年别离为0%、0%、1%、1%和98%。增信办法为股权质押担保、根底设施项目典当担保和应收账款质押担保。

　　明显，关于国内工业园职业企业来说，工业园区公募REITs的含义在于，一方面开发企业能够盘活存量工业园重财物，提早回收出资资金，进步出资收益率；

　　另一方面，后期经过扩募机制向公募REITs渠道继续注入财物，建立本钱循环系统，可加快向轻重并重事务方式转型，终究打通工业园全生命周期开展方式与投融资机制，促进工业园项目继续健康平稳运营，增强继续运营才能。

　　第三方面在于专业化和精细化的运营。当然，部分头部工业园区运营商能够凭仗公募REITs产品输出办理，逐步由开发商转变成运营商，获取长时间收益，从而成为财物办理集团，这也是未来园区资管转型的时机窗口。

　　张江REIT，全称华安张江光大园封闭式根底设施证券出资基金，基金办理人为华安基金办理公司，基金底层根底设施项目为张江光大园，坐落《长江三角洲区域一体化开展规划大纲》国家严重战略区域、我国（上海）自由贸易试验区、国家级高新技能园区上海张江科学城内。

　　张江科学城是上海及浦东新区要点开展的工业园区，总面积约94平方公里，包含张江园区（张区、张江南区、张江东区、银行卡工业园、康桥工业园和世界医学园区）。

　　华安张江光大园REIT产品办理人为华安基金，基金保管人为招商银行，上市买卖所为上海证券买卖所，合同收效日为2021年6月7日，上市日期为6月21日，基金为封闭式基金。本基金首要出资于根底设施财物支撑证券并持有其悉数比例，经过财物支撑证券等特别意图载体取得根底设施项目公司悉数股权，终究取得相关根底设施项目彻底所有权。本基金在严厉操控危险的前提下，经过积极自动的出资办理和运营办理，尽力进步根底设施项意图运营收益水平及根底设施项目价值，力求为基金比例持有人供给相对安稳的报答。

　　依据兼并可供分配金额测算表列示的本年可供分配金额及本招募说明书“第十四部分根底设施项目基本情况”中列示的根底设施项意图估值(14.7亿元)，2021年度及2022年度的现金分配率猜测值别离为4.74%和4.11%（核算办法为本年可供分配金额/根底设施项意图估值）。

　　除基金办理和资管方案的服务组织外，张江REIT触及多个参加主体。上海光全出资中心（有限合伙）（简称光全出资）作为原始权益人之一，基金办理人为专业的地产基金公司光控安石（光大安石子公司），为光全出资供给财物办理服务，张江高科经过上海张江集成电路工业区开发有限公司出资81.15%。

　　张江高科优势在于工业园物业的开发和运营。光大安石优势在于不动产财物的全流程办理。此前，光大安石已成功发行多只类REITs产品。2018年年底，光大安石100亿元规划的储架式商业地产类REITs于深交所获批，为国内首单地产基金储架式商业地产类REITs产品。2019年5月、9月以及2020年9月，该储架式商业地产类REITs产品中第一期静安大融城财物支撑专项方案、第二期观音桥大融城财物支撑专项方案以及第三期西安大融城财物支撑专项方案先后成功发行。

　　明显，张江REIT的原始权益人实践上有两位，一是底层财物的首要出资人张江高科；二是底层财物对应的基金办理人光大安石。从详细运作进程来看，早在2016年，光大安石就经过地产基金的办法持有了张江光大园项目。2016年9月，光全出资取得安恬出资99%的股权，随后2017年10月，光控安石取得安恬出资剩下1%股权。2016年12月，中京技能有限公司将其持有的中京电子100%股权转让给安恬出资。换言之，在2016年底，光全出资取得了张江光大园项目所有权。

　　此外，根底设施项意图运营办理组织为上海集挚咨询有限公司，系上海张江集成电路工业区开发有限公司的子公司，张江高科的孙公司，而光大安石也是上海集挚的股东。

　　根底设施项目张江光大园地处我国（上海）自由贸易试验区盛夏路500弄，内环线与外环线之间，中环线贯穿其间，是浦东新区中部南北立异走廊与上海东西城市开展主轴的交汇节点，与陆家嘴金融贸易区和上海迪士尼乐土毗连，坐落国家级高科技工业园区张江高科技园区中心地带。园区总建筑面积50,947.31平方米，依据张江光大园项意图建造用地规划答应，项目用地性质为工业-M1。

　　张江光大园凭仗杰出的区域优势、工业配套及交通便当，招引了包含集成电路、先进制作业、在线经济、金融科技及工业服务配套等契合国家严重战略、宏观调控及工业方针、开展规划的职业界优质企业入驻。

　　到2020年底，张江光大园租借率安稳在99.51%左右。张江光大园的前史租借情况如下：张江光大园2017年底均匀租借率为96.29%，2018年底均匀租借率为74.13%，2019年底均匀租借率为97.39%。其间2018年因自动调整租户结构，导致租借率略有下降。

　　依据仲量联行（北京）土地房地产评价参谋有限公司出具的《房地产评价陈述》，张江光大园收益法评价成果为147,000万元，单价为28853元/平方米。评价组织在评价测算进程中比较法得出总价152,485万元，单价29,930元/平方米，依据《房地产出资信任基金物业评价指引（试行）》（中房学[2015]4号）规则，收益法应作为评价的首要办法。

　　到价值时点，评价方针全体可租借面积43,487.84，已租借面积43,275.24平方米，租借率约为99.51%，于价值时点工业开展服务园区楼宇均匀租金5.19元/平方米/天，空置及租金丢失按5%来核算，年净收益增长率为3%，报酬率4.50%，土地剩下运用年期为35年。

　　在基金结构上，采纳“公募基金+ABS”结构，中心有两层：一是张江REIT基金办理人以基金财物认购方针根底设施ABS悉数比例，即“国君资管张江光大园财物支撑专项方案”；二是“国君资管张江光大园财物支撑专项方案”建立后，购买安恬出资100%股权，别离向安恬出资及中京电子发放告贷，归还存量负债及其他用处。

　　此次，张江REIT估计征集资金规划为14.95亿元，其间，张江集电、光控安石或同一操控下的关联方别离认购10%的战略配售比例，持有期不少于60个月。

　　在资金的投向上，一是购买光全出资持有的安恬出资100%股权，估计付出金额约为3.98亿元；二是别离向安恬出资及中京电子发放告贷，归还存量负债及其他用处，算计约为10.4亿元。

　　二是PERE经过并购告贷、典当告贷取得根底财物的股权，并支撑根底财物的运营扩张，如：安恬出资取得并购告贷4.40亿元，典当物为张江光大园，质押物为安恬出资99%股权；中京电子取得固定财物支撑融资3.12亿元，典当物为张江光大园，质押物为中京电子100%股权。

　　特色1：财物项目运营情况佳。第一批工业园根底设施REITs项目无论是财物质量，仍是运营保护才能，均处于比较优异的水平。

　　特色2：工业园区项目运营体现具有较强区位方针导向性。在区位散布上，上述3个工业园根底设施REITs项目所在区域为国家及市级经济开发特区、自贸区试点城市及新式工业城市集群区域。国家对详细工业、税收及区域未来规划的改变，也会影响近几年的工业园租金运营收益，从而影响REITs项目全体体现。

　　特色3：需考虑工业园区同期入驻企业租约到期影响。上述3个工业园项目在未来2-3年，存在同期入驻企业租约会集到期危险。若后续未能及时签约续租客户，会对工业园租金收益发生必定影响。

　　作为新式事物，我国的工业园根底设施公募REITs在发行与买卖规则上，仍在不断健全进程中，在买卖商场建造上也在继续完善。

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