园区，在国内也称为开发区。国内开发区一般划分为：国家级经济技术开发区；保税区；高新区；边境经济协作区；出口加工区；旅行休假区；台商出资区；省级开发区；市级开发区；县镇域园区等类别。

　　我国的工业园区诞生于方案经济年代。其时，国家依据国情，测验选用突破性战略，力求经过在部分区域试验性、示范性、突破性的经济开展，希望能以点带面，以园区经济拉动区域经济的腾飞。在二十世纪八十年代初，以厦门、深圳、珠海、汕头四个特区的建立为标志，我国开端了园区的探究。随后，一系列的国家经济开发区开端建立，我国园区进入了稳步开展阶段。

　　截止到2002年底，国内共有国家级经济技术开发区54个；保税区15个；高新区53个；边境经济协作区14个；出口加工区15个；旅行休假区11个；台商出资区4个；省级开发区118个。此外，还有为数许多的市、县、镇域级开发区。

　　研讨标明，虽然国内开发区数量许多，但大都开发区的经济开展总量不大，高劳作密集型工业仍占了很大比重，开发区对区域经济的辐射和带动效果力度还不大，商场体系建造也不行完善，经济运行机制和行政办理体制还需进一步立异，对外开放功用仍需进一步深化。总的说来，我国园区存在如下杰出问题需求引起高度重视和亟待处理：

　　传统上，国内园区首要经过优惠方针（尤其是税收方针、土地方针）招引出资者进入。不可否认，在大大都园区的创立伊始，这些特别优惠方针的确起了重要效果。但跟着时刻的推移，园区对优惠方针的依靠惯性逐步增强，商场认识逐步削弱。可是，园区的方针优势却正在消失。

　　一方面，跟着WTO进程的深化，国内正与世界逐步接轨，园区内的方针优势必定淡化；另一方面，剧烈的竞赛也促进各园区的方针趋于同一水平。

　　此外，跟着经体改与商场化程度的逐步深化，在园区方针逐步趋于平等或普惠的一起，土地、劳作本钱却在节节攀升。开发区单纯依靠方针优势的传统招商引资形式难以对出资者发生招引力，传统招商引资形式正在走向止境。工业集合的途径、招商引资的形式有必要立异。

　　剖析国内大大都开发区的生长前史，咱们会发现，其工业首要源于以港台及西方发达国家在工业晋级换代进程中、高劳作密集型或高污染型制作工业向第三世界国家的疏解、搬运。因而，它们实质上是世界制作加工基地，“三为主”（以工业为主，以利用外资为主，以出口导向为主）是其沿袭的首要形式。

　　这种形式必定导致该类园区在经济上对世界商场养成了很强的依靠性，世界经济的细微动摇将会严峻影响园区经济的生长，给园区的开展带来很大危险。亚洲金融风暴便是个很好的实例。香港经济的萎靡直接导致了本钱、工业、商场首要依靠于港台、正在成为世界加工厂的珠三角园区经济的大幅下滑。相比之下，长三角地区，及珠三角的部分园区（如：顺德），因为在本钱结构上以内外资结合为主体，商场结构上以内销、出口统筹，因而在此次危机中，受世界经济动摇影响较小，经济开展依然比较平稳。

　　从单一以工业出产为主体转向工贸结合的复合形式，经过商场杠杆、以商贸带动工业的开展是区域工业开展的必定趋势。现在，珠三角的顺德、东莞、中山等工业高度集聚的城市，正在测验举行建立在特征工业高度集聚的根底之上的主题工业博览会、以商贸带动区域工业的新开展形式。

　　以工贸结合方法、合理调整本钱结构、内外向型经济结构，是商场竞赛对园区的客观要求。

　　国内园区自诞生之日起，便往往不可避免的带有方案经济的印记。在方案经济下，传统园区往往一味依据行政级别（国家级、省级、市级、区县、镇域）进行规划建造，没有充沛估量商场潜力，因而，园区建造与未来开展往往不匹配。

　　例如，珠海经济特区虽然归于国家级开发区，但珠海却仅100万人口，相形之下，园区的建造规划过度超前，构成了资源的极大糟蹋。而长三角、珠三角一些行政级别较低的园区，虽然现已完成了工业的高度集聚，园区工业的辐射规划也很广，但园区在筹建之初，其根底建造却往往因为受行政级别约束，根底建造规划远远滞后于园区工业的高速开展，结果是基建规划只能跟着园区工业的高速开展而被迫的增大，这在很大程度上约束了园区工业规划效应、集聚效应的发挥。

　　鉴于此，咱们以为，在园区开发时，应站在区域板块高度，在充沛考虑区域板块之间的竞赛、相关的前提下，从商场的视点进行战略规划。依据园区经济对未来周边的影响进行根底设备建造，要充沛考虑到未来工业的集聚效应，要坚持适度超前。

　　经过园区开展带动区域开展，从园区经济走向城区经济是必定趋势。而城区的概念是工业和人的高度集聚，人才的高度集聚则是工业集聚的中心。

　　研讨标明，国内园区在创立之初，多地处城市的边际地带，工业以高劳作密集型的制作业为主，根底建造也首要单纯环绕工业出产装备，严峻忽视了工业化中的能动主体--人的要素，园区里寓居、日子、文娱、休闲、运动、教育、商业等的日子配套设备严峻短少。其直接结果是，虽然园区的开展促进了工业和人的高度集聚，但因为日子配套的严峻滞后，园区仅仅是一个出产中心，到了夜晚，却很不适合日子寓居，暮气沉沉，冷冷清清，成为鬼城。

　　研讨标明，当园区工业处于以劳作密集型为特征的工业化年代初期水平常，工业工人对日子环境的归纳需求比较低，这种现象还能够承受。可是，我国的园区工业经过20年的高速开展后，园区工业正在向高技术本钱密集型层面晋级，工业工人的本质有了很大进步，工业工人的消费观发生了很大改变，工业的竞赛中心也从单纯寻求出产规划转向了人才竞赛层面。人才从关怀纯物质收入层面更多的转向了对日子环境的寻求，杰出的日子寓居空间是吸纳高本质人才落足的必要条件。

　　现在，我国不管是以三来一补、高劳作密集型、低技术含量为特征的传统经济技术开发区，还是以高技术含量、高本钱投入的高科技开发区，全部配套都是环绕工业服务的。这种全部配套为作业服务、而非为日子服务，将导致城市建造、办理严峻滞后于工业化进程，构成一种城市化与工业化进程严峻不同步的极点二元结构，无法给作业者发明休养生息的日子环境，很难招引流动性本来就很强的优异人才在园区里安居、构成集聚，高本质人才的丢失直接导致了园区竞赛力的下降，并阻止了高科技工业的进一步集聚、然后阻止了更大规划的工业化与城市化进程。

　　此外，出资者的出资观也发生了很大改变。出资者也从单纯的关怀方针目标转向了对出资软环境的关怀，更多重视日子目标，即城市化水平。

　　这种园区开展与城区开展极不同步、非人性化的日子环境既无法吸纳优异人才的落足，也无法给出资者发明适合的出资环境，在常识经济年代，这将会极大限制园区的可持续性开展。例如，在常住人口仅百余万，外来人口却超越千万的东莞，因为城市化进程滞后于工业的开展，城市办理、配套无法习惯巨量人口的需求，优异的人才很难落足，许多出资者纷繁转向了日子设备较好的长三角，人才、本钱、工业的搬迁现已严峻限制了东莞的工业开展脚步。这个经验发人深醒。

　　问题5：园区筹建之初，不能安身区域开展视点进行战略规划。导致园区中心竞赛力不明，各园区同质化竞赛严峻

　　园区在创立之初，没有安身整个区域板块竞赛的高度、园区对区域板块的奉献视点、同一区域板块内园区的共生、互补、竞合视点进行动态的、微观的战略规划，并在此根底上进行针对性强的特征工业战略规划。不能安身区域板块开展视点进行园区工业规划，盲目开展高新技术工业，导致园区定位不明，然后致使同一区域板块内部、各园区间的工业同质化严峻，区域内部恶性竞赛加重，园区经济不能有用进步区域经济的开展。

　　21世纪工业间的竞赛现已上升到了区域板块层面。从区域板块竞赛的层面看，同一区域内，园区之间、工业之间应该是共生、互补、竞合联系，园区之间应该构成一个杰出的生态系统，园区内的工业间也应该构成一个相互依存、一起开展、高度相关的工业集群。因而，园区有必要安身于区域板块高度进行定位，只要将园区工业与区域特征优势相结合，构成能对区域经济有用拉动的特征工业园区，才干进步园区的中心竞赛力，然后进步区域的竞赛力。

　　园区的开发，有必要从区域的高度进行战略规划，从城区化开发的视点、从园区对城区经济、区域板块经济的促进视点进行规划，而不能仅限于单一的园区内部。这样，才干以园区工业为引擎和造血机制，经过园区的规划化开展带动整个区域经济的开展。

　　在工业设置上，许多园区只管眼前利益，工业链的规划上未充沛考虑对环境的久远影响。结果是以对周围的环境构成严峻污染为价值取得了经济的开展。可是，跟着园区规划的扩展，在园区向城区的过渡进程中，园区带来的生态损坏直接影响了城区的日子寓居环境，然后影响了人才的集聚，环境的损坏又反过来限制了园区的可持续性开展。

　　怎么完成园区建造与环境的和谐问题，怎么处理在完成工业化和城市化的进程中所遭遇到的环境污染和生态损坏问题，是现在世界和国内正在探究的问题。自上世纪90年代开端，继传统经济园区和高科技开发区之后，第三代园区，生态工业园区正在浮出水面。在美国，生态园区现已遍地开花，开展到了近20个。

　　在工业高度集聚的珠江三角洲，大气、水系污染严峻，酸雨量已达到了50%左右，生态环境严峻恶化。这对珠三角的工业化和城市化的进程提出了严峻应战。怎么完成园区与环境的和谐开展，这是我国各个园区有必要直面的问题。

　　由政府派出管委会主导园区开发，或管委会与开发公司政企合一。其间，由政府派出管委会是国内现在园区的首要类型，它首要适用于人口较少、相对独立的中小型新区。后者则首要适用于以整个城区作为开发区的形式。

　　在这种开发形式里，政府具有运营性质。因为政府机构客观上短少区域经济开展资金，在银行信贷不断缩短的情况下，这将导致政府的运营性颜色过强，将或许带来短视，导致“有区无业”的“圈地运动”，园区建造功率低；再者，政府往往短少深具高度商业才智的驾御机制，开发主体在发动本钱、产出考虑、进程办理、运营准则、危险操控等方面短少久远性，长时间运营功率低。

　　类型2：经过建立一个企业来规划、开发、办理开发区，由企业全面承当园区的归纳开发与办理。

　　这种企业便是园区开展商。它承当了必定的政府职能，进行公共事业开发。该形式由招商局创始于蛇口工业区，并移植于漳州，与福建漳州市协作兴办漳州经济开发区。也成为招商局形式。

　　园区开展商的中心事务涵盖了园区土地的归纳开发、园区服务、园区办理及孵化等方面。它经过将“生地”变成具有通平条件及出资、营商、寓居环境的“熟地”和厂房、写字楼、商铺、住所、酒店公寓等物业，向商场供给其间心产品和服务；另一方面，则经过招商引资、工业孵化等“运营”活动来为其产品和服务发明有用需求。其首要营收在于熟地租售收入、物业租售收入和各种配套服务收入，盈余则首要来源于“熟地”租售收入与开发本钱的差额。

　　这种形式的危险首要在于方针面、及投入资金的收回方面。作为开发主体，园区开展商要进行许多的公共根底设备出资，但却无法从区域税收中取得必要的出资补偿，因而在资金收回方面存在必定的财政危险。假如园区开展商把对根底设备的巨额出资转嫁到地价上，将导致地价过高，不利于园区的健康生长。另一方面，假如政府赋予园区开展商过大的自由度，整个园区开发将有或许面对政府难以微观掌控的危险。

　　总归，这两种运营形式都存在必定的问题。但二者相权，园区开展商为主体的形式更有利于园区经济、区域经济的快速开展。咱们以为，未来的园区开发，需求政府、企业的一起参加。

　　别的，许多资金涣散在民间、无法发挥规划效应现已是不争之实。跟着园区运作日趋商场化，民间本钱作为我国商场经济进一步开展的一个巨大资源瑰宝，将是发动新一轮经济快速开展的新的发动机。对民间本钱的开发利用已成为园区经济的一个重要课题。怎么才干利用好它？这需求咱们在根据园区经济开展的大势掌握根底上，对商业形式进行立异。